Jak si zkomplikovat cestu k hypotéce? Škodit mohou hazard i vtípky připojené k platbám

„O schválení hypotečního úvěru nerozhoduje jen hodnota nemovitosti, výše hypotéky či příjmy a úspory žadatele. Banka si detailně všímá i toho, jak dotyčný se svými financemi zachází. Mezi zásadní varovné signály, kvůli kterým banka hypotéku mnohdy neschválí, patří například nedisciplinované splácení předchozích dluhů nebo časté využívání kontokorentu. Banka v takovém případě může usoudit, že splácení tak velkého závazku, jakým je hypotéka, by pro klienta mohlo být rizikové,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu.

Odkud tyto informace banka zjistí? Banky, stavební spořitelny, úvěrové a leasingové společnosti, ale i někteří další poskytovatelé služeb jako například mobilní operátoři spolu sdílejí informace prostřednictvím úvěrových registrů. Ty obsahují záznamy o závazcích klientů a jejich platební morálce. Záznam v registru vzniká například tehdy, když má člověk půjčku, úvěr, hypotéku, leasing nebo využívá splátkové financování. Kdo své závazky splácí včas a není předlužený, nemusí se těchto záznamů při žádosti o hypotéku obávat – naopak to může potvrdit splátkovou disciplínu. Problém, a to často zásadní, naopak nastává ve chvíli, kdy registry ukazují opožděné splácení, neuhrazené závazky nebo příliš vysoké zadlužení.

„S klienty vždy před podáním žádosti o úvěr probíráme jejich splátkovou disciplínu. Pokud mají v minulosti špatně splácený úvěr, tak je potřeba tuto skutečnost znát předem a zvážit, zda má podání žádosti smysl, případně jakou banku zvolit. Některé banky mají totiž i své interní registry a tam tato negativní informace může být zaevidovaná výrazně déle než v centrálních úvěrových registrech,“ říká Radek Slavík, hypoteční konzultant, Hypodům.

Banky nefandí hazardu

Banku mohou při posuzování žádosti zarazit i další, možná méně očekávané věci. Zásadní překážkou může být, pokud se při procházení výpisu z účtu objeví například časté převody do online hazardu nebo sázkových kanceláří. Hazard patří mezi signály, které banky při hodnocení finančního chování klienta nevnímají příznivě.

Stejně tak nemusí bankéři projevit velký smysl pro humor, když u příchozích či odchozích plateb uvidí nevhodné poznámky. Pokud vám několik kamarádů pošle peníze za společné ubytování z výletu a připojí k tomu poznámky typu „za drogy“ nebo ještě něco peprnějšího, může to skončit v lepším případě pozdviženým obočím, v horším zdlouhavým vysvětlováním. Mimochodem, tyto poznámky nejsou soukromou korespondencí a v bankách je skutečně čtou, a to nejen při posuzování žádostí o půjčky.

Příjmy černé na bílém

Pro banku je ideální klient, který má stabilní a dobře doložitelný příjem. Zaměstnanci s pracovní smlouvou na dobu neurčitou mají cestu k hypotéce zpravidla jednodušší než OSVČ.

„U podnikatelů a majitelů firem (s.r.o.) se v praxi setkáváme s tím, že banky vycházejí z daňových přiznání, a tak se může komplikací stát i zcela legální daňová optimalizace, případně uplatnění výdajového paušálu. Další komplikací může být i paušální režim zdanění (paušální daň). Klient může mít reálně dostatek peněz, ale banka mu uzná výrazně nižší příjem, než očekává. Komplikací u zaměstnanců bývá také žádost podaná ve zkušební době, ve výpovědní lhůtě nebo při pracovní smlouvě na dobu určitou bez jasně doloženého pokračování,“ dodává Radek Slavík.

Rozhodně je tedy správnou variantou žádost podávat až ve chvíli, kdy má člověk jistotu, že budou příjmy v očích banky vyhovovat. Jít do banky „zkusit“, zda to s hypotékou náhodou nevyjde, není dobrý nápad. Stejně jako podat oficiálně žádost ve více bankách naráz a myslet, že si pak vyberete nejlepší nabídku.

„Zamítnutá žádost o hypotéku nebo více současně podaných žádostí v různých bankách klientovi nepomáhají. Vždy vyvolají další otázky a celé schvalování zkomplikují. Mnohem lepší je nejdříve vše probrat s hypotečním poradcem a poté oslovit banku na jistotu.  Hypotéka není jednoduchý produkt a nedává smysl to zkoušet naslepo. Klient si může do budoucna velmi zkomplikovat další úvěrovatelnost,“ říká Radek Slavík.

Když je komplikací samotná nemovitost

A dobré je dát pozor ještě na jednoho „tichého zabijáka“, který může zaútočit až ve chvíli, kdy na straně klienta zdánlivě vše vychází správně: nesoulad mezi kupní a odhadní cenou nemovitosti. Banka si u nemovitosti, kterou má financovat, provede vlastní odhad a výše poskytnutých peněz vychází právě z této hodnoty. Ta přitom může být někdy podstatně nižší než kupní cena. Klienti se pak mohou dostat do situace, kdy musí sáhnout hlouběji do vlastních úspor nebo shánět jiné financování, protože je jim banka ochotná půjčit méně, než čekali.

Banky musí dodržovat limity LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. U hypoték na vlastní bydlení dnes banky půjčují zpravidla nejvýše 80 % této hodnoty, u žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení až 90 %. Od 1. dubna 2026 ale platí přísnější doporučení ČNB pro případy, kdy klient kupuje investiční nemovitost určenou k pronájmu nebo pořizuje už třetí a další obytnou nemovitost. Tehdy mají banky uplatňovat limit LTV 70 %. Vedle vyšší potřeby vlastních zdrojů se u těchto žádostí přísněji sleduje také celkové zadlužení klienta vůči jeho příjmům.

Žádost může zkomplikovat také právní stav kupované nemovitosti. Banka potřebuje mít jistotu, že nemovitost bude vhodnou zástavou, a proto sleduje i zápisy v katastru. Problémem jsou například věcná břemena, zástavní práva, exekuce, předkupní práva nebo jiné právní vady. Některé překážky lze vyřešit, jiné ale mohou schválení úvěru výrazně zdržet nebo znemožnit.

„Mnoho komplikací u hypotéky nevzniká proto, že by žadatel na úvěr vůbec neměl šanci dosáhnout, ale proto, že žádost podá ve špatnou chvíli, špatně připravenou nebo do nevhodné banky. Vyplatí se proto nebýt na to sám. Schopný poradce pomůže celý úvěr připravit, předjednat případně potřebné cenové a metodické výjimky a dohlédne na celý proces v bance včetně čerpání úvěru. To bývá například u developerských projektů těžší disciplína než dotáhnout úvěr ke schválení. U hypotéky často rozhodují detaily – a právě ty je lepší vyřešit dřív, než se žádost dostane na stůl schvalovateli v bance,“ uzavírá Radek Slavík z Hypodomu.