Nový státní úvěr na bydlení pro mladé – ANO či NE?
Státní fond rozvoje bydlení (dále jen „SFRB“) začne od 15. srpna přijímat žádosti o úvěr z nového Programu pro mladé. Aktuálně není ještě k dispozici vládou schválená verze Nařízení vlády, která obsahuje závazná pravidla pro poskytnutí úvěru mladým a také SFRB ještě pracuje na nových metodických pokynech a formulářích. Se znalostí dnes dostupných informací nabízíme shrnutí podmínek nového úvěrového programu včetně porovnání s klasickou bankovní hypotékou.
Žadatel o úvěr a hodnocení bonity
Žadateli o úvěr mohou být manželé nebo registrování partneři, kdy alespoň jeden z nich nedosáhl ke dni podání žádosti o úvěr věk 36 let. Dále může o úvěr žádat osoba, která nežije v manželství nebo registrovaném partnerství, nedosáhla ke dni podání žádosti věk 36 let a trvale pečuje o dítě, které nedosáhlo ke dni podání žádosti o úvěr věk 15 let. Obě skupiny žadatelů dále v době podání žádosti o úvěr nesmí (spolu)vlastnit nemovitost určenou k bydlení nebo být nájemcem družstevního bytu s členským podílem. Žadatelem o úvěr může být i cizinec s povolením k pobytu v ČR.
Pravidla pro posuzování bonity nejsou známa a je pravděpodobné, že je SFRB v budoucnu nezveřejní ani formou jednoduché kalkulačky dostupné na webu. Na základě zkušeností s předchozími úvěrovými programy SFRB se domníváme, že posuzování bonity bude u SFRB mírnější než u hypoték, a to i za cenu vyšší splátky úvěru způsobenou kratší maximální splatností, než jakou nabízí hypotéky. Rovněž některé banky nejsou dnes ochotny počítat do příjmů rodičovský příspěvek v plné výši, což u SFRB nepředpokládáme. Také očekáváme, že se na rozdíl od bank SFRB nebude při hodnocení bonity zcela řídit novým doporučením ČNB, tj. koeficienty DTI 9 a DSTI 45 %.
Dílčí komplikací může být podmínka ne(spolu)vlastnit v době podání žádosti o úvěr nemovitost určenou k bydlení. Pokud se chce mladá rodina stěhovat do většího, tak musí nejprve stávající nemovitosti prodat a až následně žádat o úvěr.
Účel úvěru
Koupě rodinného domu nebo bytu. Výstavba novostavby rodinného domu. Modernizace domu nebo bytu. Podlahová plocha bytu nesmí přesáhnout 75 m² bez balkonu nebo lodžie, podlahová plocha rodinného domu s jedním bytem nesmí přesáhnout 140 m² bez balkonu nebo lodžie.
Vzhledem k významně vyšší administrativní náročnosti se vyplatí žádat stát o úvěr jen omezené skupině lidí
Při koupi nemovitosti musí mít prodávající velkou ochotu čekat na schválení úvěru několik týdnů, což je při aktuální velké poptávce po vlastním bydlení významný handicap. Navíc se podepsaná (budoucí) kupní smlouva musí dokládat již ke schválení úvěru. Státní úvěr se tedy může hodit zejména při koupi nemovitosti od rodiny nebo známých či na výstavbu velmi malého a levného rodinného domu.
Některé rozdíly v poskytování hypoték a nového úvěru od SFRB:
Zdroj: Broker Trust, SFRB
Parametry úvěru
Výše úvěru
– modernizace: 30 – 300 000 Kč
– koupě bytu: nejvýše 1 200 000 Kč, nejvýše však 80 % ceny sjednané nebo ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku, je-li nižší než cena sjednaná včetně ceny pozemku.
– koupě nebo výstavba rodinného domu: nejvýše 2 000 000 Kč, nejvýše však 80 % skutečných nákladů na výstavbu nebo koupi rodinného domu včetně pořizovací ceny pozemku.
Oproti předchozímu úvěrovému Programu 600 vzrostla maximální výše poskytovaného úvěru. Na druhou stranu vzhledem k dnešním průměrným cenám nemovitostí a požadavku na zajištění úvěru zástavou nemovitosti v prvním pořadí, tedy nemožnost kombinace tohoto úvěru s klasickou hypotékou, pokud není k dispozici od rodičů další nemovitost do zástavy, maximální výše úvěru většině mladým nebude na úhradu 80% ceny nového bydlení stačit. Dalším problémem je termín „cena zjištěná“, což není to samé jako cena tržní, ze které vycházejí banky při poskytování hypoték. Rozdíl mezi těmito cenami může být zejména u starších nemovitostí významný a rozdíl v dostupné výši státního úvěru a klasické bankovní hypotéky může jít tak i do statisíců.
Splácení
Maximální sjednaná splatnost je 20 let, v případě modernizace 10 let. Celková doba splatnosti úvěru včetně doby přerušení splácení jistiny nesmí přesáhnout 25/12 let. V průběhu splácení úvěru lze požádat o přerušení splácení jistiny z důvodu narození, osvojení, poručenství, svěření dítěte do péče nebo pěstounství dítěte až na dobu 2 let. Přerušení splácení jistiny lze povolit také z důvodu ztráty zaměstnání na dobu delší než 3 měsíce, nemoci trvající déle než 3 měsíce nebo úmrtí člena domácnosti. Celková doba přerušení splácení jistiny z těchto důvodů nesmí přesáhnout opět dobu 2 let. Na začátku splácení úvěru lze také odložit splácení jistiny až o 6 měsíců, za podmínky zachování maximální splatnosti 20/10 let. Úvěr je možné kdykoli předčasně splatit bez sankcí.
Dotace 30 000 Kč při narození či osvojení dítěte (netýká se úvěru na modernizaci)
Nový úvěrový program opět obsahuje lákadlo v možnosti odpustit z dlužné částky 30 000 Kč za každé dítě, které se žadatelům narodí v průběhu splácení úvěru. O takto zvýhodněný úvěr šlo naposledy požádat v roce 2011. Bohužel výše bonusu se s ohledem na nárůst ceny bydlení nenavýšila.
Úroková sazba a její fixace
Úroková sazba se stanovuje ve výši základní referenční sazby EU platné pro ČR, aktuálně tedy ve výši 1,12 % p. a. Fixace je možná nejdéle na 5 let.
V případě úvěru ve výši 2 000 000 Kč se splatností 20 let a úrokovou sazbou 1,12 % p. a. vychází měsíční splátka 9 305 Kč. U hypotéky ve stejné výši, se splatností 30 let a průměrnou úrokovou sazbou 2,5 % p. a. vychází měsíční splátka na 7 902 Kč, tedy o cca 1 400 Kč méně. To se negativně projeví při posuzování bonity nezajištěného překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, v případě kdy samotný úvěr od státu a vlastní peníze k pořízení bydlení stačit nebudou. Navíc úroky zaplacené z úvěru od státu nelze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob. Tuto výhodu přiznává zákon o daních z příjmů pouze u hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.
Zajištění úvěru
Mimo účel modernizace, kde postačuje ručitel, SFRB vždy vyžaduje zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti v prvním pořadí. Nároky na ručitele jsou následující: vstupní věk maximálně do 55 let a průměrný měsíční příjem za poslední tři měsíce nad 15 000 Kč.
Způsob stanovení odhadní ceny nemovitosti bude doufejme SFRB ještě upřesněn. Návrh Nařízení vlády bohužel pracuje s příliš nejasnými pojmy zejména u pořízení rodinného domu. Nelze očekávat, že by SFRB poskytoval úvěr na rodinný dům ve výši až 80 % kupní ceny uvedené v kupní smlouvě bez ohledu na jeho reálnou tržní cenu a u bytů by naopak poskytoval jen 80 % z ceny zjištěné, která bude zpravidla nižší než cena tržní.
Závěr: jen pro někoho
Nový státní úvěrový program cílí zejména na mladé z „chudších“ regionů, kde se dá ještě bydlení za 1-2 miliony pořídit. Bohužel i těm zásadně znesnadní zájem o státní úvěr velmi náročná administrativa. Navíc v letošním roce má být k dispozici na uvedený program jen 650 mil Kč, což postačí sotva pro pár set žadatelů. Konkurovat hypotékám za těchto podmínek nový úvěr od státu rozhodně nemůže.
Jakmile budou k dispozici finální dokumenty od SFRB, tento v nejbližší době požádáme o zodpovězení několika upřesňujících dotazů. Následně informace v tomto článku zaktualizujeme.
Jiří Kryl, úvěrový analytik Broker Trustu